Contrat de bail type pour un local commercial
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BAIL COMMERCIAL
Le présent bail est composé :
- d'une première partie comprenant toutes les conditions particulières
et spécifiques de la présente location;
- d'une seconde partie comprenant toutes les conditions générales
qui lui sont applicables.
Entre les soussignés :
......................................................................................................................................................
......................................................................................................................................................
......................................................................................................................................................
......................................................................................................................................................
Ci-après dénommé “LE BAILLEUR”
D'UNE PART
......................................................................................................................................................
......................................................................................................................................................
......................................................................................................................................................
......................................................................................................................................................
Et ci-après dénommé “LE PRENEUR”
D'AUTRE PART
IL A ÉTÉ CONVENU ET ARRÊTÉ CE QUI SUIT :
Par les présentes, le bailleur donne à bail à usage
commercial, conformément aux articles L 145-1 et suivants du code
de commerce, au preneur qui accepte, l'immeuble dont la situation et la
désignation suivent et ce, aux charges et conditions particulières
et générales ci-après énoncées :
I - CONDITIONS PARTICULIÈRES
1. SITUATION ET DÉSIGNATION DES BIENS LOUÉS
............................................................................................................................................................................................... ............................................................................................................................................................................................... ............................................................................................................................................................................................... ...............................................................................................................................................................................................
Tels que lesdits biens existent, s'étendent, se poursuivent et se comportent avec toutes leurs aisances et dépendances, sans aucune exception ni réserve, et sans qu'il soit nécessaire d'en faire plus ample désignation, le preneur déclarant parfaitement les connaître, pour les avoir vus et visités préalablement aux présentes. Il est expressément convenu que les biens loués forment un tout indivisible.
2. DUREE DU BAIL
Le présent bail est consenti et accepté pour une durée
de neuf années entières et consécutives qui commenceront à courir
le................. pour se terminer le.................... .
Toutefois, conformément aux dispositions de l'article L 145-4 du
code de commerce précité :
- le preneur aura la faculté de donner congé à l'expiration
de chaque période triennale dans les formes et délais prévus
par l'article L 145-9 du code de commerce ;
- le bailleur aura la même faculté s'il entend invoquer les
dispositions des articles L 145-18, L 145-2 1 et L 145-24 du code
de commerce.
3. DESTINATION DES BIENS LOUES
Les biens loués seront destinés exclusivement aux activités
de : ........................................................................................
..............................................................................................................................................................................................
..............................................................................................................................................................................................
Le preneur pourra toutefois adjoindre à ce commerce des activités
connexes ou complémentaires, mais à la condition expresse
de faire connaitre son intention au bailleur et de lui en demander l'autorisation
par acte extrajudiciaire conformément aux articles L 145-47 et suivants
du Code de commerce.
4. LOYER
Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxe en principal de (en lettres et en chiffres) : ........................................................................................ €
que le preneur s'oblige à payer au bailleur. [par mois / par trimestre
/ à terme / d'avance]
Tous les paiements auront lieu au domicile du bailleur ou en tout
autre lieu indiqué par lui.
Le loyer est assujetti à la TVA au taux en vigueur à sa date
d'exigibilité, à la charge du preneur :
[ ] de plein droit
[ ] sur option du bailleur, option que le locataire accepte expressément.
Dans l'hypothèse où à la date de signature du présent contrat, le loyer ne serait pas assujetti à la TVA, le bailleur se réserve la faculté d'exercer cette option au cours du présent bail, ce que le preneur accepte expressément. La TVA sera due par le preneur, au taux qui sera alors en vigueur à sa date d'exigibilité.
5. REVISION DU LOYER
A.- Révision triennale
Le loyer ci-dessus fixé pourra être révisé à l'expiration
de chaque période triennale par application des dispositions légales.
L'indice trimestriel du coût de la construction publié par
I'INSEE servant de base à la révision sera celui du .........
trimestre, valeur ................
L'indice de comparaison sera le dernier indice publié au jour de
la demande de révision et d'une façon générale
les indices à prendre en compte seront d'une part, le dernier indice
publié au jour de la dernière fixation amiable ou judiciaire
du loyer et, d'autre part, le dernier indice publié au jour de la
date de révision.
B.- Révision annuelle
Le loyer sera indexé automatiquement en fonction de la variation
de l'indice trimestriel du coût de la construction publié par
l 'INSEE.
Cette indexation interviendra chaque année à la date anniversaire
du présent bail et pour la première fois le..............
sans qu'il soit besoin d'effectuer aucune formalité.
L'indice de base retenu est celui du............... trimestre, valeur
..................
Dans les deux cas de révision, si cet indice venait à disparaître,
l'indice qui lui serait substitué s'appliquerait de plein droit.
Si aucun indice de substitution n'était publié, les parties
conviendraient d'un nouvel indice. A défaut d'accord, il serait
déterminé par un arbitre choisi d'un commun accord entre
les parties.
6. PROVISIONS POUR CHARGES
Le preneur versera, à chaque terme de loyer, en sus du loyer, une
provision de............... €.
Il sera procédé à une régularisation en fin
dexercice et la provision sera réactualisée chaque année
en fonction des dépenses engagées.
7. DEPOT DE GARANTIE
Pour garantir l'exécution des obligations lui incombant, le preneur
verse au bailleur la somme de ............. € à titre de dépôt
de garantie correspondant à ......... termes de loyer.
A l'expiration du bail, cette somme sera restituée au preneur, déduction
faite de toute somme dont il pourrait être débiteur à quelque
titre que ce soit et notamment au titre de loyers, charges, taxes, réparations
ou indemnités quelconques. Il est expressément convenu qu'au
cas où le loyer viendrait à être augmenté, la
somme versée à titre de garantie sera augmentée automatiquement
dans la même proportion.
II – CONDITIONS GÉNÉRALES
8. CHARGES ET CONDITIONS
Le présent bail est consenti et accepté sous les charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière et notamment sous celles suivantes que le preneur s'oblige à bien et fidèlement exécuter à peine de tous dépens et dommages-intérêts et même de résiliation des présentes si bon semble au bailleur.
8.1. - état des biens loués
Le preneur prendra les biens loués dans l'état où ils
se trouveront au moment de l'entrée en jouissance. Il ne pourra
exiger du bailleur aucune réfection, remise en état ou travaux
quelconques, même ceux qui seraient nécessaires en raison
notamment de la vétusté ou d'un vice caché, sauf ceux
visés à l'article 606 du Code civil. Le preneur fera son
affaire personnelle et exclusive de tous travaux, installations, mises
aux normes, quelle qu'en soit la nature, qui seraient imposés par
les autorités administratives, la loi ou les règlements,
en raison de ses activités présentes ou futures; le preneur,
qui s'y oblige, s'engage en de telles hypothèses à supporter
seul toutes conséquences pécuniaires ou autres et ne pourra
prétendre à aucun remboursement, indemnité ou avance
de la part du bailleur, étant précisé que ce dernier
sera toujours réputé satisfaire à toutes ses obligations
et notamment à celles visées par l'article 1719 du Code civil.
8.2. - Entretien, travaux, réparations et aménagements à la charge du preneur
8.2.1. - Entretien, travaux et réparations
Pendant tout le cours du présent bail et de ses renouvellements,
le preneur devra entretenir les biens loués constamment en bon état
d'entretien et de réparations de toutes sortes quelles qu'en soient
la nature et l'importance, à l'exclusion de ce que le bailleur conserve à sa
charge.
Il devra notamment assurer, sans aucun recours contre le bailleur,
l'entretien complet de la devanture et des fermetures des biens loués.
Le tout devra être constamment maintenu en parfait état de
propreté et les peintures extérieures refaites aussi souvent
qu'il sera nécessaire et au moins une fois tous les dix ans.
Le preneur supportera toutes les réparations y compris celles visées à l'article
606 du Code civil qui seraient rendues nécessaires en raison d'un
défaut d'entretien ou d'exécution de travaux lui incombant
ou en cas de dégradations de son fait, de celui de sa clientèle
ou de son personnel. Il effectuera également à ses frais
et sous sa responsabilité, la dépose et la remise en place
d'enseignes, coffrages ou autres équipements en cas de travaux devant être
effectués par le bailleur.
Il ne pourra rien faire ni laisser faire qui puisse détériorer
les biens loués et devra prévenir le bailleur, sans aucun
retard et par lettre recommandée avec avis de réception,
sous peine d'en être personnellement responsable, de toute atteinte
qui serait portée à la propriété, de toutes
dégradations et détériorations qui viendraient à se
produire dans les biens loués et qui rendraient nécessaires
tous travaux incombant au bailleur.
Il aura à sa charge toutes les transformations ou réparations
rendues nécessaires par l'exercice de ses activités présentes
ou futures y compris en matière d'hygiène et de sécurité,
tout en restant garant vis-à-vis du bailleur de toute action notamment
en dommages et intérêts de la part des autres locataires ou
voisins que pourraient provoquer l'exercice de ses activités.
Dès à présent, le bailleur autorise le preneur à effectuer
dans les lieux loués des travaux de mises aux normes qui lui seraient
imposés par les autorités administratives, sous réserve
que le preneur obtienne toutes les autorisations qui seraient nécessaires.
A l'expiration du bail, il rendra le tout en bon état de réparations,
d'entretien ou de fonctionnement.
8.2.2. - Aménagement des biens loués
Le preneur ne pourra effectuer aucun travaux de transformation changement
de distribution sans accord préalable et écrit du bailleur.
En cas d'autorisation du bailleur pour effectuer de tels travaux,
le preneur devra les effectuer à ses risques et périls sans
que le bailleur puisse être inquiété ni recherché à ce
sujet. Si ces travaux affectent le gros ouvre, ils devront être exécutés
sous la surveillance d'un architecte dont les honoraires seront à la
charge du preneur qui devra souscrire une assurance dommages-ouvrage.
Tous travaux, aménagements ou embellissements qui seraient faits
par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, resteront en
fm de bail la propriété de celui-ci sans que le preneur ne
puisse prétendre à aucune indemnité, à moins
que le bailleur ne demande pour tout ou partie la remise des biens en leur état
primitif aux frais exclusifs du preneur, à l'exception des travaux
qu'il aurait autorisés sans réserve.
Le preneur devra déposer à ses frais tous coffrages, équipement,
installations, décoration qu'il aurait faits dont l'enlèvement
serait nécessaire notamment pour la recherche et la réparation
de fuites de toute nature, de fissures dans les conduits de fumée
ou de ventilation.
8.3. - Entretien, travaux et réparations à la
charge du bailleur
Le bailleur conservera exclusivement la charge des grosses réparations
telles qu'elles sont définies par l'article 606 du Code civil et
les frais de ravalement que ceux-ci soient afférents aux biens loués
ou à l'immeuble dans lequel ils se trouvent.
9. MODALITES DE JOUISSANCE
Le preneur devra tenir constamment garnis les biens loués de matériel,
objets et effets mobiliers lui appartenant personnellement, en quantité et
de valeur suffisante pour répondre en tout temps du paiement du
loyer et des accessoires et de l'exécution de toutes les conditions
du présent bail.
Le preneur devra jouir des biens loués suivant leur destination
en bon père de famille, et se conformer au règlement de copropriété de
l'immeuble ou aux dispositions du cahier des charges du lotissement, s'il
en existe et dont il reconnaît avoir eu connaissance.
Il veillera à ne rien faire qui puisse apporter un trouble de jouissance
aux voisins et à n'exercer aucune activité contraire aux
bonnes moeurs.
Le preneur devra satisfaire à toutes les charges de ville, de police,
réglementation sanitaire, voirie, salubrité, hygiène,
ainsi qu'à toutes celles pouvant résulter des plans d'aménagement
de la ville, et autres charges, dont les locataires sont ordinairement
tenus, de manière à ce que le bailleur ne puisse aucunement être
inquiété ni recherché à ce sujet.
Le preneur fera son affaire personnelle, de façon à ce que
le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce
sujet, de toutes réclamations ou contestations qui pourraient survenir
du fait de son activité dans les biens loués.
Le preneur s'engage à maintenir les biens loués en état
permanent d'exploitation effective et normale, sauf les fermetures
hebdomadaires et annuelles.
Le preneur souffrira tous travaux quelconques qui seraient exécutés
dans les biens loués ou dans l'immeuble dont ils dépendent.
Il ne pourra prétendre à cette occasion à aucune indemnité ni
réduction de loyer, quand bien même la durée des travaux
excéderait quarante jours.
10. PUBLICITÉ
Le preneur aura le droit d'installer, dans l'emprise de
sa façade
commerciale, toute publicité extérieure indiquant sa dénomination
et sa fonction, à condition qu'elle respecte les règlements
administratifs en vigueur et le règlement de copropriété et, éventuellement,
le cahier des charges du lotissement.
Il s'engage à acquitter toutes taxes pouvant être dues à ce
sujet.
L'installation sera faite aux frais du preneur. Il devra l'entretenir
constamment en parfait état et sera seul responsable des accidents
que sa pose ou son existence pourraient occasionner. En cas de restitution
des biens, le preneur devra faire disparaître toute trace de scellement
après enlèvement desdites enseignes ou publicités.
11. IMPÔTS - TAXES ET CHARGES
11.1. - Impôts et taxes
Le preneur acquittera ses contributions personnelles : taxe d'habitation,
taxe professionnelle, et généralement tous impôts,
contributions et taxes auxquels il est et sera assujetti personnellement,
et dont le bailleur pourrait être responsable à un titre
quelconque. Il devra justifier de leur paiement au bailleur à toute
réquisition et notamment, à l'expiration du bail, avant
tout enlèvement des objets mobiliers matériel et marchandises.
Il remboursera, en outre, au bailleur :
- la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe
de balayage et les frais de gestion de la fiscalité locale directe
afférente à ces deux taxes ;
- la taxe sur les locaux commerciaux et de stockage en Ile-de-France
;
- toutes autres taxes.
11.2. - Charges
Le preneur remboursera au bailleur toutes les charges, quelle qu'en
soit la nature. y compris les frais d'entretien ou de réparation
des parties communes, afférentes tant aux biens loués qu'à l'immeuble
dans lequel ils se trouvent à l'exception de l'assurance de l'immeuble,
des honoraires de gestion et comme il a été indiqué ci-dessus,
des grosses réparations visées à l'article 606 du
Code civil et des frais de ravalement.
12. ASSURANCE
Le preneur devra assurer et maintenir assurés, auprès d'une
compagnie notoirement solvable, les biens loués, les aménagements,
les objets mobiliers, matériels et marchandises contre l'incendie,
les risques locatifs, les risques professionnels, le recours des voisins
et des tiers, les dégâts des eaux, la recherche de fuites,
les explosions, les bris de glace, tous dommages matériels et immatériels
et généralement tous les autres risques.
Si l'activité exercée par le preneur devait créer
des risques aggravants entraînant des surprimes d'assurance pour
le bailleur, le preneur devra rembourser à ce dernier le montant
des surprimes. En cas de sinistre, quelle qu'en soit la cause, les sommes
qui seront dues au preneur par la ou les compagnies ou sociétés
d'assurances, formeront, aux lieu et place des objets mobiliers et du matériel,
jusqu'au remplacement et au rétablissement de ceux-ci, la garantie
du bailleur. Les présentes vaudront transport en garantie au bailleur
de toutes indemnités d'assurance, jusqu'à concurrence des
sommes qui lui seraient dues, tous pouvoirs étant donnés
au porteur d'un exemplaire des présentes pour faire signifier le
transport à qui besoin sera.
Le preneur devra maintenir et renouveler ces assurances pendant toute
la durée du bail, acquitter régulièrement les primes
et cotisations et justifier du tout à toute réquisition du
bailleur et au moins annuellement.
13. CESSION ET SOUS-LOCATION
Le preneur ne pourra en aucun cas et sous aucun prétexte, sous-louer
en totalité ou en partie, sous quelque forme que ce soit, les biens
loués, les prêter, même à titre gratuit. Cependant,
le preneur pourra, s'il remplit les conditions légales, consentir
une location-gérance du fonds de commerce par lui exploité et
concéder au locataire-gérant un droit d'occupation des lieux
loués. Il devra notifier au bailleur cette mise en location-gérance
et lui remettre une copie du contrat.
Le preneur ne pourra, en outre, céder son droit au présent
bail si ce n'est à son successeur dans son commerce, mais en totalité seulement.
En cas de cession, il demeurera garant et répondra solidairement
avec le cessionnaire et tous ses successeurs du paiement des loyers et
accessoires et de l'entière exécution des conditions du présent
bail.
Une copie de la cession enregistrée devra être remise au bailleur
sans frais pour lui, dans le mois de la signature et le tout à peine
de nullité de la cession à l'égard du bailleur et
de résiliation des présentes, si bon lui semble, le tout
indépendamment de la signification prescrite par l'article 1690
du Code civil.
14. VISITE DES LIEUX
Le preneur devra laisser le bailleur ou son mandataire,
son architecte, tous entrepreneurs et ouvriers, et toutes personnes autorisées par
lui, pénétrer dans les biens loués, pour constater
leur état quand le bailleur le jugera à propos.
En cas de mise en vente, le preneur devra laisser visiter les biens
loués de 9 heures à 18 heures les jours ouvrables.
De même, il devra laisser visiter les biens loués selon les
mêmes modalités par d'éventuels locataires dès
la délivrance du congé donné par l'une ou l'autre
des parties.
15. FIN DE BAIL PAR CAS FORTUIT
Si par cas fortuit ou force majeure, les biens loués venaient à être détruits en totalité, le présent bail sera résilié de plein droit, sans indemnité de la part du bailleur et sans préjudice du recours que ce dernier aurait à l'encontre du preneur si la destruction lui était imputable.
16. CLAUSE RÉSOLUTOIRE
Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement
d'un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance
exacte de toutes sommes accessoires audit loyer notamment provisions, frais,
taxes, impositions, charges ou en cas d'inexécution de l'une quelconque
des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de
plein droit un mois après un commandement de payer ou d'exécuter
demeuré infructueux, sans qu'il soit besoin de former une demande
en justice.
Dans le cas où le preneur se refuserait à quitter les biens
loués, son expulsion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de
référé rendue par le président du tribunal
de grande instance territorialement compétent et exécutoire
par provisions, nonobstant appel.
17. CLAUSE PÉNALE
A défaut de paiement de toutes sommes à son échéance,
notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure
délivrée par le bailleur au preneur ou dès délivrance
d'un commandement de payer ou encore après tout début d'engagement
d'instance, les sommes dues par le preneur seront automatiquement majorées
de 20 % à titre d'indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice
de tous frais, quelle qu'en soit la nature, engagés pour le recouvrement
des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la
charge du preneur.
En outre, en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du
présent bail, le montant du dépôt de garantie restera
acquis au bailleur à titre d'indemnité minimale en réparation
du préjudice résultant de cette résiliation.
18. SOLIDARITÉ – INDIVISIBILITÉ
Les obligations résultant du présent bail pour le preneur constitueront pour tous ses ayants-droit et pour toutes personnes tenues au paiement et à l'exécution, une charge solidaire et indivisible, notamment en cas de décès du preneur avant la fin du bail. Il y aura solidarité et indivisibilité entre tous ses héritiers et représentants pour l'exécution desdites obligations et s'il y a lieu de faire les significations prescrites par l'article 877 du Code civil, le coût de ces significations sera supporté par ceux à qui elles seront faites.
19. TOLÉRANCE
Il est formellement convenu que toutes les tolérances de la part du bailleur relatives aux clauses et conditions énoncées ci-dessus, quelles qu'en aient pu être la fréquence et la durée, ne pourront jamais et en aucun cas être considérées comme apportant une modification ou une suppression de ces clauses et conditions, ni génératrices d'un droit quelconque; le bailleur pourra toujours y mettre fm par tous les moyens.
20. ELECTION DE DOMICILE - ATTRIBUTION DE JURIDICTION
Pour l'exécution des présentes et de leurs suites, les parties
font élection de domicile, savoir :
- le bailleur, à l'adresse indiquée au début du présent
bail, le preneur devant être informé de tout changement intervenant
en cours de bail ;
- le preneur, dans les lieux loués.
Tous litiges à survenir entre les parties seront de la compétence
exclusive des tribunaux du ressort de la situation de l'immeuble.
A........................, le ....................... en ...... exemplaires
et comprenant :
..... mots nuls
..... lignes nulles
LE BAILLEUR / LE
PRENNEUR
“
lu et approuvé – signature” / “lu et approuvé – signature"
