Contrat de bail rural type
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CONTRAT DE LOCATION RURAL
BAIL A METAYAGE
BAILLEUR
(personne physique ou société civile de famille ou indivision
: nom et domicile - personne morale : dénomination et siège
social)
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PRENEUR
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OBJET DU CONTRAT
Le bailleur confère au preneur, qui accepte, la
jouissance des biens ci-après désignés. S'agissant
d'une mise à disposition à titre onéreux d'immeubles à usage
agricole en vue de leur exploitation, la convention obéit aux règles
impératives des articles L. 411-1 et suivants du Code rural ainsi
qu'aux conditions particulières convenues par les parties, dans
les limites de ce que la loi permet.
Pour tout ce qui ne serait pas expressément prévu, les contractants
déclarent vouloir s'en remettre aux usages locaux.
Les parties sont avisées qu'en cas de réforme du statut du
fermage, elles seront tenues de se conformer aux dispositions immédiatement
applicables aux baux en cours.
CONTRÔLE DES STRUCTURES
Le changement de titulaire du droit d'exploiter provoqué par le
présent bail n'est pas soumis à autorisation administrative
préalable.
En application de l'article L. 331-11 du Code rural, le preneur déclare
qu'en dehors du fonds loué, il n'exploite aucun autre bien (ou :
qu'en dehors du fonds loué, il exploite les biens suivants :...).
DÉSIGNATION DU BIEN LOUÉ
Une parcelle de ............ hectares de terres ...................
.
Tel que le tout existe, sans aucune exception ni réserve mais sans
garantie de contenance; étant entendu qu'en cas de discordance entre
la superficie réelle et celle ci-dessus indiquée, il sera
procédé, à due concurrence, à un ajustement
de fermage.
ÉTAT DES LIEUX
1. – État des lieux préalable à la signature
du bail
Les parties ont dressé le ......, un état des lieux loués
dont une copie est ci-annexée.
FERMAGE
1° Montant et modalités de paiement :
En application de l'article L. 411-11 du Code rural et de l'arrêté de
M. le préfet du département de ......, en date du ......,
le fermage est fixé à la somme de ............ Euros à l'hectare,
soit un total annuel de ......... Euros.
Ce loyer, payable annuellement (ou : semestriellement / trimestriellement
/ mensuellement), à terme échu (ou : d'avance), le ......,
de chaque année (ou : semestre / trimestre / mois), au domicile
du bailleur, sera actualisé chaque année compte tenu de la
variation de l'indice des fermages défini à l'échelon
du département ou de la région naturelle par le préfet,
après avis de la commission consultative paritaire de baux ruraux.
L'indice de référence sera celui en vigueur le ..........
de chaque année.
2° Révision :
Le fermage fixé d'un commun accord par les parties n'est susceptible
d'être révisé qu'à l'occasion du renouvellement
du bail. Toutefois, si en application de l'article L. 411-12 du Code rural,
le bailleur accepte ou est contraint de réaliser des investissements
importants, le loyer pourra être augmenté d'une rente calculée
conformément auxarticles R. 411-8 et R. 411-9 du Code rural.3° Perte
de récolte par cas fortuit
Quelle qu'en soit la cause, jamais le preneur ne pourra invoquer
une perte de récolte en vue d'obtenir une réduction du fermage.
DURÉE DU BAIL
La location est conclue pour une durée de neuf ans, à compter
du ...... Elle viendra, en conséquence, à expiration le ......
DROIT AU RENOUVELLEMENT
En application de l'article L. 411-46 du Code rural, le bail une
fois arrivé à son terme a vocation à se renouveler
par périodes successives de neuf ans. À défaut de
convention contraire, les conditions du nouveau contrat sont identiques à celles
de la location initiale.
S'il entend libérer les lieux à la date prévue pour
l'expiration du bail, le preneur est tenu d'adresser congé au bailleur
au moins dix-huit mois à l'avance par lettre recommandée
avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice.
Pour sa part, le bailleur est autorisé à s'opposer à la
reconduction du contrat lorsqu'il justifie, conformément aux articles
L. 411-53, L. 411-57 et L. 411-64 du Code rural, soit que le preneur a
refusé de payer le fermage ou a eu un comportement de nature à compromettre
la bonne exploitation du fonds loué, soit que le preneur a atteint
l'âge de la retraite, soit que le fonds est destiné à la
construction pour son usage ou celui de sa famille d'une maison d'habitation.
Le preneur doit être informé de l'intention du bailleur dix-huit
mois au moins à l'avance par acte d'huissier de justice.
DROIT DE REPRISE
Conditions. – À l'expiration du contrat, le bailleur ne pourra
reprendre le bien loué qu'en vue de le mettre en valeur personnellement
ou de le faire exploiter par son conjoint ou un de ses descendants.
Le bénéficiaire de la reprise doit satisfaire aux conditions énoncées
auxarticles L. 411-58 et suivants du Code rural.
Formalités. – Un congé doit être adressé au
preneur dans les forme et délai mentionnés à l'article
L. 411-47 du Code rural.
En application de l'article L. 411-6 du Code rural, le preneur sera éventuellement
tenu d'accepter, lors du renouvellement, l'introduction dans le bail
d'une clause de reprise sexennale.
Prorogation du bail au profit du preneur âgé. – À condition
d'être à moins de cinq ans de l'âge de la retraite,
le preneur peut, dans les conditions définies à l'article
L. 411-58 du Code rural, paralyser, jusqu'à sa cessation d'activité,
les effets de la reprise.
CONDITIONS GÉNÉRALES
D'une manière générale, le preneur aura l'obligation
de maintenir le bien loué en bon état d'entretien et d'avertir
le bailleur des usurpations dont il serait victime.
AMÉLIORATIONS FONCIÈRES
En application de l'article L. 411-28 du Code rural, le preneur pourra,
avec l'accord du bailleur, supprimer les obstacles naturels qui
séparent
les parcelles louées.
CHANGEMENT DE MODE DE CULTURE
Sauf à respecter la procédure décrite par l'article
L. 411-29 du Code rural, faculté est offerte au preneur d'adopter
le mode de culture de son choix.
TRAVAUX D'AMÉNAGEMENTS
Sous réserve d'accomplir les formalités prescrites par l'article
L. 411-73 du Code rural et de ne pas se heurter à l'opposition du
bailleur ou du tribunal paritaire de baux ruraux, le preneur peut entreprendre
tous travaux destinés à améliorer le bien loué.
GEL DES TERRES. EXTENSIFICATION. BOISEMENT
Quels que soient les engagements souscrits en contrepartie de l'accès
aux aides communautaires mises en place dans le cadre d'une organisation
commune de marchés ou de la protection de l'environnement, le preneur
sera tenu des obligations nées du bail.
Le bien loué ne pourra être affecté à des fins
non agricoles ou boisé qu'avec l'agrément du bailleur.
ASSURANCES
Les primes d'assurance contre l'incendie du bien loué seront supportées
par le bailleur. En cas de sinistre, seule la faute grave du preneur sera
de nature à autoriser le bailleur ou les compagnies d'assurances à intenter
un recours contre lui.
CHASSE
Le preneur a personnellement le droit de chasser sur le bien loué.
TAXES ET IMPÔTS
Les impôts fonciers demeurent à la charge du bailleur. Toutefois,
il est convenu par les parties que la taxe foncière sur les propriétés
non bâties ainsi que les frais d'établissement de rôle
seront supportés par le preneur, à concurrence de ......
Par ailleurs, le preneur sera tenu de rembourser au bailleur la moitié du
montant de la taxe perçue par les chambres d'agriculture, en application
de l'article 1604 du Code général des impôts.
TRANSMISSION DU BAIL
En principe, toute cession de bail ou sous-location du bien affermé est
strictement interdite.
Cessions autorisées. – Dans les limites définies par
lesarticles L. 411-35, L. 411-37, L. 411-38 et L. 411-39 du Code
rural, sont toutefois permis :
- la cession du bail au profit du conjoint ou d'un descendant du
preneur;
- l'association au bail, en qualité de copreneur, du conjoint du
preneur ou de l'un de ses descendants;
- l'apport du droit au bail à une société;
- la mise à disposition du bien loué au profit d'un groupement;
- les échanges de jouissance.
Améliorations. – Le changement de titulaire du bail ou la
mise du bien loué à la disposition d'une société peut
s'accompagner, conformément à l'article L. 411-75 du Code
rural, de la cession au bénéficiaire de la transaction des
améliorations dues à l'initiative du preneur.
Décès du preneur. – En cas de décès du
preneur, le bail a vocation, en application de l'article L. 411-34 du Code
rural, à continuer au profit de son conjoint, de ses ascendants
et de ses descendants qui participent à l'exploitation ou y ont
participé au cours des cinq années antérieures au
décès.
Redressement judiciaire. – Enfin, le transfert du bail peut également être
corrélatif à la cession de l'ensemble des éléments
dont est composée l'exploitation du preneur ordonnée, conformément à l'
article 82 de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985, dans le cadre d'une
procédure de redressement judiciaire.
TRANSMISSION DU BIEN LOUÉ
Principe. – La transmission à titre gratuit ou à titre
onéreux du bien loué en cours de bail laisse intacts les
droits du preneur. Droit de préemption. – En cas de vente,
le preneur dispose d'un droit de préemption qu'il a vocation à exercer
dans les conditions définies aux articles L. 412-1 et suivants du
Code rural.
Remembrement. – Si le bien loué est soumis à remembrement,
le preneur pourra, soit exiger le report des effets de la location sur
les immeubles repris par le bailleur en Échange de ceux apportés,
soit solliciter la résiliation totale ou partielle du bail.
RÉSILIATION DU BAIL
Accord des parties. – La résiliation du bail peut résulter
de l'accord des parties ou de la destruction totale du bien loué.
Initiative du bailleur. – Dans les limites permises par les articles
L. 411-31, L. 411-32, L. 411-36 et L. 411-53 du Code rural, le bailleur
est autorisé à exiger le départ anticipé du
preneur dans les situations suivantes :
- changement de destination du bien loué;
- défaut de paiement du fermage;
- agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du
fonds;
- transmission irrégulière du contrat de bail ou de la jouissance
du bien loué.
Initiative du preneur. – Pour sa part, le preneur est admis à solliciter
la résiliation du bail lorsqu'il envisage de faire valoir ses droits à la
retraite ou à la préretraite ou est privé, en raison
d'une modification de son état de santé ou de sa situation
familiale ou professionnelle, de la possibilité de continuer à assurer
la mise en valeur du bien loué. Selon le cas, application est faite
de l'article L. 411-65 du Code rural, de l'article9-III de la loi n° 91-1407
du 31 décembre 1991 ou de l'article L. 411-33 du Code rural.
FIN DU BAIL
Quelle que soit la cause de la fin du bail, le bien loué doit être
restitué en bon état d'entretien.
Si la comparaison entre les situations initiale et finale révèle
une dégradation du fonds, le bailleur a droit à une indemnité égale
au moment du préjudice subi. Si, à l'inverse, le bien loué a
bénéficié d'améliorations régulières,
c'est le preneur qui est titulaire envers le bailleur d'une créance
dont le montant et les modalités de paiement sont définis
conformément aux articles L. 411-69 et suivants du Code rural.
DÉCLARATIONS FISCALES
1. – Bailleur assujetti à la TVA
Le bailleur sera assujetti à la TVA pour l'ensemble du fermage
OU :
2. – Bailleur non assujetti à la TVA
Le preneur sera tenu d'acquitter par périodes triennales un droit
d'enregistrement calculé au taux de 2,50 %, sur l'ensemble du fermage.
FRAIS
Tous les frais inhérents à l'enregistrement du présent
bail seront supportés par ......
A........................, le ....................... en ...... exemplaires
et comprenant : ..... mots nuls ..... lignes nulles.
LE BAILLEUR / LE PRENEUR
“
lu et approuvé – signature” / “lu et approuvé – signature”
